Кого могут заинтересовать доли в квартирах?

«Проблемные» доли в квартирах – специфический объект на рынке жилой недвижимости. Во-первых, сложно определить среднерыночную стоимость долей: разброс цен очень велик. Во-вторых, данные объекты не обладают высокой ликвидностью: продать их очень и очень сложно. Однако спрос на доли все же существует, хотя он и не высокий. Кто же покупает доли в квартирах Санкт-Петербурга?

Всех потенциальных покупателей долей можно условно разделить на 3 большие группы – профессионалов, опытных обывателей и случайных покупателей.

Профессиональные игроки рынка недвижимости:

Профессионалы – это люди, работа которых связана с приобретением и продажей «проблемных» долей. Эти люди виртуозно ведут переговоры и быстро договариваются о покупке доли у собственников, которые не смогли найти общий язык с другими совладельцами квартиры. «Проблемные» доли в квартирах выкупаются не за номинальную (рыночную стоимость части целого), а с большим дисконтом – со скидкой, так как являются неликвидными в связи с большой сложностью дальнейшего использования в жилых целях.
Профессионалы приобретают доли не для проживания в квартирах, а для получения прибыли. Покупка «проблемных» долей для них – краткосрочный инвестпроект, который приносит существенный доход.

Владея практическим опытом в данных вопросах, безупречно зная все нормы действующего законодательства и используя проверенные скрипты переговоров, они склоняют второго наглого и упрямого собственника к продаже квартиры и распределению полученной суммы денег пропорционально имеющимся долям. Если же собственники попадаются несговорчивые, квартира превращается в плацдарм для «бытовых войн»: привыкшим ко всему профессионалам такой порядок вещей никак не мешает, а вот остальным собственникам приходится выезжать из квартиры. В итоге они, так или иначе, склоняются к идее продажи жилья, изрядно потрепав свою нервную систему.

Опытные обыватели, владеющие ситуацией:

Жилье в Санкт-Петербурге достаточно дорогое, тем более для жителей из других регионов. Приезжие присматривают комнаты в коммунальных квартирах и подумывают о съеме, однако есть и опытные обыватели, готовые к конфликтным ситуациям. Они по доступной цене приобретают долю в квартире, вселяются в нее, имея на руках определенный судом порядок пользования жильем. При необходимости – прибегают к помощи Федеральной службы приставов и получают доступ в комнату, которую сразу же занимают (устанавливают замки и т.д.). Поселиться вместе с другими собственниками может не один человек, а целая семья, иногда – люди других национальностей, которые приезжают в Петербург на заработки. Опытные обыватели готовы к бытовым конфликтам, они будут отстаивать свои интересы до последнего, и скорее другие собственники согласятся продать принадлежащие им доли, чем «новоселы». К слову, в итоге эти «счастливчики» получают шанс выкупить доли у бывших соседей с хорошим дисконтом.

Обыватели — случайные покупатели:
Нередко доли приобретают люди, которые не владеют информацией об этом сегменте рынка. Риелтор, представляющий интересы продавца доли, рассказывает только о «плюсах» — дешевизне такой недвижимости, законности сделки, о добропорядочности соседей и т.д. В итоге, как и для предыдущего собственника, доля для нового совладельца становится «проблемной»: человек без опыта не сможет вытерпеть некомфортные условия проживания и не сумеет выгодно перепродать долю.

Цели и предпочтения покупателей долей

Все 3 группы имеют разные цели:

• Профессионалу не интересно приобретать долю в пустой квартире. Ему необходимо вести переговоры с другими собственниками, вынуждая их продать жилье. Профессионала интересует доля без доступа: жить в квартире он не планирует. Он, как правило, даже не осматривает квартиру: состояние жилья ему безразлично.
• Опытные обыватели и случайные покупатели ищут квартиру, которая пустует. Они полагают, что выкупив долю в квартире, где никто не живет, они смогут хотя бы на какое-то время обеспечить себе комфортные условия проживания. Опытные обыватели и случайные покупатели тщательно осматривают недвижимость, долю в которой намереваются приобрести.
  Нередко профессионалы, перестаравшись с прессингом оппонента, заводят переговоры с другими собственниками в тупик и те попросту «сбегают». Люди, для которых выкуп долей – бизнес, не будут ждать год, два или три, поэтому выставляют такую долю на продажу. Ее могут купить обыватели, и какое-то время будут наслаждаться полным одиночеством.

Обыватели стараются купить значительную долю в квартире: это позволяет им определять порядок пользования в судебном порядке. Таких покупателей не интересуют доли в одно- или двухкомнатных квартирах со смежными комнатами: порядок пользования в таком жилье определить невозможно. При этом обыватели все же не стремятся выкупать значительные доли в больших квартирах, так как за эту стоимость можно было бы приобрести отдельное жилье (комнату или студию), пусть и без ремонта.

Профессионалы, напротив, не заинтересованы в том, чтобы одна из сторон определила порядок пользования, т.к. это позволило бы другим собственникам «прятаться» в своих комнатах. Размер доли – второстепенный фактор, главное – рыночная стоимость всей квартиры и размер итоговой прибыли от сделки. Однако профессионалы мало интересуются долями значительного размера (9/10 или 4/5) или же, напротив, незначительного (1/5 или 1/10).

Профессионалам, в отличие от обывателей и случайных покупателей, не интересно приобретать доли в квартирах, где собственниками являются пожилые, несовершеннолетние, недееспособные люди; жильцы, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере. Во-первых, с ними сложно вести диалог, во-вторых, сложно найти покупателя, который бы согласился выкупить доли у таких собственников (при продаже всей квартиры). Обыватели и случайные покупатели, напротив, ищут квартиры, в которых другими собственниками являются пожилые люди, семейные пары, опустившаяся интеллигенция и т.д.

Также профессионалы редко интересуются квартирами в Ленобласти, на первых этажах и в старых домах без удобств. Обывателей такие факторы волнуют немного меньше, так как итоговая стоимость всей квартиры им не интересна.